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整體出租5596項目 麗江旅游商業地產遇挫
http://www.sfuff.tw房訊網2018-11-30 10:35:00
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[提要]近日,麗江旅游宣布將麗江5596旅游文化休閑街項目物業整體出租。按照預期,5596項目本該在2018年實現凈利潤近2000萬元,但計劃趕不上變化,該項目至今仍然虧損。在商業地產開發上,麗江旅游近年來始終未能交出合格的答卷。

  近日,麗江旅游宣布將麗江5596旅游文化休閑街項目物業整體出租。按照預期,5596項目本該在2018年實現凈利潤近2000萬元,但計劃趕不上變化,該項目至今仍然虧損。在商業地產開發上,麗江旅游近年來始終未能交出合格的答卷。

  整體出租5596項目

  近日,麗江玉龍旅游股份有限公司(以下簡稱“麗江旅游”)發布公告,宣布將麗江5596旅游文化休閑街項目物業,整體出租給深圳市益田旅游商業集團股份有限公司(以下簡稱“益田旅游”),租期20年,而原因在于同質物業競爭。

  資料顯示,5596項目于2012年開始投資建設,旨在利用麗江古城的休閑氛圍及客源基礎,于麗江古城南片區打造一個以高端度假酒店、文化、 餐飲、休閑、購物為主的度假綜合體,提高協同效應,打造麗江休閑旅游新名片。

  按照計劃,5596項目在市場培育期間,即2013-2017年內,年均凈利潤為572萬元,進入正常經營期,即2018年后,預計可實現凈利潤1870萬元。然而計劃趕不上變化,5596項目近年來的表現,并未回報麗江旅游方面的期待。

  5596項目的具體表現如何,從麗江旅游出租原因來看便可知曉。麗江旅游方面稱,系由于市場環境發生變化,新開業的同質物業增加,競爭激烈,項目運營以來一直未能實現盈利所致。

  據此次公告,在5596項目整體出租給益田旅游后,益田旅游將其定位為中高端文旅精品項目,由益田旅游通過對內孵化創意文旅品牌,對外進行符合規劃定位的品牌招商,彌補麗江旅游在商業運營上的短板。

  麗江旅游商業地產開發遇挫

  目前,5596項目歸屬于麗江旅游子公司麗江和府酒店有限公司(以下簡稱“和府酒店”)。在各大酒店、主題公園品牌紛紛拓展輕資產道路之際,麗江旅游在包括酒店、5596商業街等商業地產項目的投入,令和府酒店壓力沉重。自2013年5596項目建成投入運營后,在各類攤銷、折舊等因素影響下,和府酒店被拖入虧損泥淖。

  在和府酒店旗下,聚集了麗江旅游于索道、景區等資源之外的重資產項目,包括和府洲際度假酒店、麗江古城英迪格酒店、麗江麗世酒店、和府物業、5596商業街項目等,以商業地產為主。

  據麗江旅游年報,2012年和府酒店營收1.02億元,凈利潤1110.13萬元。2013年,隨著5596項目建成投入運營和英迪格酒店開業,和府酒店同比轉虧,當年營收1.06億元,凈虧損380.72萬元。直至目前,和府酒店都未能實現扭虧為盈。據2018年半年度報告,和府酒店凈虧損-1659.77萬元,虧損金額同比擴大113.03萬元。

  從業績來看,麗江旅游在商業地產上的表現顯然難以用“優秀”來形容。一方面,收益有限的原因在于商業街、酒店等項目漫長的回報周期,另一方面也在于麗江旅游自身短板。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:“一方面是同質化,對游客來說沒有太多驚喜;另一方面,相較于酒店和街區,更多的資金還是會投入住宅,所以企業難以去做一些特別新穎的業態,從而影響后續的業態布局,而在管理上也可能會有所松懈。”從承租方益田旅游的策略來看,也明確是針對5596項目同質化、運營等問題進行改善。

  資產證券化會是解決之道嗎?

  今年7月,麗江古城區休閑商業街區古北天街開業,同在古城區的5596商業街迎來新對手。事實上,麗江旅游在商業地產開發上,時常面對“后起之秀”的競爭。作為當地的老牌選手,競爭之下,“常建常新”成為麗江旅游增強自身競爭力的必然之選,但同時也成為麗江旅游重資產開發的一項負擔。

  有報道指出,在2004年麗江旅游上市之際,麗江的五星級酒店只有一家,故麗江旅游決定建設高星酒店。而在2011年,麗江五星酒店已達到6家并且還在不斷增多。商業街也是同理。于2014年正式開業的5596項目,目前也已有了包括古北天街、納街等競爭對手。

  一方面是市場競爭,一方面是固定資產折舊,5596項目為麗江旅游帶來的壓力不小。眼下,資產證券化成為不少酒店、景區、主題公園尋求融資的新手段,但這依然需要穩定的收益來源方可支撐,這對于目前的麗江旅游來說,仍是個問號。

  據了解,目前5596項目的收入主要來源于商鋪出租和自營,但具體租金等收入如何,從虧損情況來說仍屬未知。據此次公告,5596項目目前處于虧損狀態,本次整體出租后,第6年起可進入盈利狀態。由此可知,即便出租,5596項目盈利也仍然需要漫長的培育期。

  “要結合麗江的優勢,適當打造此類街區的獨特概念,讓游客可以主動自發來傳播此類街區的獨特點,這樣游客的導入會形成‘蜂擁而至’的效應。”嚴躍進表示,“在此類游客消費的基礎上,再進行證券化創新,則是有意義的。”

    來源:新京報

編輯:wangdc

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