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東北證券:寫字樓供需雙向改善 資源稟賦為王
http://www.sfuff.tw房訊網2020-1-2 8:49:06
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[提要]我們主要推薦在核心城市先發布局擁有大體量商業資產的公司;風險提示:宏觀經濟下行壓力加大、寫字樓供給回升加劇過剩、流動性寬松不及預期。

  1月1日,東北證券發布商業地產系列深度報告之寫字樓篇。

  報告摘要:

  當前時點我們推薦關注商業地產板塊主要基于以下四點理由:1. 隨著開發業務增速的放緩和 ROE 水平的見頂回落,參考海外經驗來看向自持商業轉型是房企的一致選擇;2.利率下行環境下商業地產估值分母資本化率下行,存量物業重估值提升;3.過往流動性寬松周期中,商業地產股大概率有超額收益表現;4. 近兩年來,中國商業地產市場大宗交易頻現,而其中外資投資占比大幅提升,側面反映出長線資金對市場需求的信心,商業核心資產搶奪正當時。

  相較住宅物業,寫字樓業態具有以下三大特征:1.出售吸納量與住宅銷售呈現同頻小周期波動特征,而出租吸納量波動相對較為平穩,主要由于寫字樓物業租賃需求更多受區域產業結構、經濟發展水平和居民可支配收入等中長期指標影響,且較少受調控影響;2.由于需求受區域經濟影響較大,因此區域分化特征更為顯著,一二線城市間空臵率、租金等指標差異明顯,因此地域屬性對寫字樓而言至關重要;3.由于寫字樓交易總價高、持有交易各環節稅負更重、管理退出專業化程度高,因此投資難度較大,投資者以金融機構為主。

  當前時點看,寫字樓市場在供給和需求層面均具備邊際改善因素,推動市場景氣度向好:供給層面,新開工自 2014 年后持續同比下滑,寫字樓開發投資額和竣工面積在2018年均出現近十年來的首次同比下滑,寫字樓庫存規模自 2017 年下半年開始呈現穩中有降趨勢,預計隨著持續低迷的新開工向竣工的逐漸傳導,未來寫字樓供給壓力仍將繼續減弱;需求層面,盡管受宏觀經濟壓力影響目前核心城市寫字樓需求波動至底部水平,但我們認為隨著中美貿易談判取得階段性成果,以及 TMT 細分子行業和共享辦公行業的高速發展、金融市場對外開放力度加強,未來寫字樓需求具備充分改善空間。

  標的方面,我們主要推薦在核心城市先發布局擁有大體量商業資產的公司,包括開發自持雙輪驅動、手持京津滬核心商業資產的金融街,以及轉型聚焦商業地產、先發布局坐擁一二線城市核心資產的萬通地產。

  風險提示:宏觀經濟下行壓力加大、寫字樓供給回升加劇過剩、流動性寬松不及預期。

  來源:樂居財經

編輯:wangdc

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