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互聯網企業攪熱北京大宗物業交易市場
http://www.sfuff.tw房訊網2019-9-24 9:53:00
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[提要]項目用途的改造在北京也逐漸成為常態,將經營不善常年虧損的酒店或零售業態改作寫字樓,引入具有資金優勢且符合區域定位的企業進駐,可以從多個層面解決各方問題,這樣的做法不失為一個有益的嘗試。

  春節假期歸來,京東收購北京翠宮飯店的成交成為市場熱點。2018年對京東而言是充滿挑戰的一年,股票遭拋售,股價逼近破發,企業增速放緩,同時由于整體市場環境萎靡,股市下調,科技股成為重災區,年末各大互聯網公司紛紛傳出裁員消息,京東也不例外。在這個大背景下京東以近27億元收購中關村核心區域的翠宮飯店就尤為引人注意。

  作為曾經首創集團旗下的翠宮飯店成立于1987年,是一家集酒店、餐飲、購物、寫字樓為一體的五星級酒店,由于位于中關村核心區域,在開業初期運營狀況良好,但在開業十幾年后則出現了大額的虧損,并在2016年停業。翠宮飯店的財報顯示,2016年酒店的總營收為2124.67萬元,而凈虧損則達3918.24萬元,截止到2018年中,翠宮飯店的債權金額總計為7.56億元。在今年一月份,翠宮飯店的股權關系被轉至海淀區國有資本經營管理中心,而京東正是從該管理中心以26.8億元獲得了翠宮飯店100%的股權及相關債權。在整個交易中,海淀區政府對整個成交的完成起到了積極的協調和推動作用。在北京的核心區域,國有企業擁有大量資產,但由于缺乏資產管理經驗,這些資產大多處于微利或虧損狀態,而國有企業又大多沒有足夠的動力對這些資產進行有效改造,造成了大量的閑置和浪費,資產不但沒有實現保值增值,反而由于管理運營不善導致了物業老化資產貶值。在翠宮飯店的案例中,海淀區政府以高新技術企業為目標尋找到京東作為買家,將一個常年處于虧算狀態的酒店以均價近6萬元/平米的價格出手(將飯店債權計算在內的地上面積均價),一方面對國有資產進行了較好的處置,另一方面將京東引入海淀既符合海淀發展高科技產業的區域定位,又可為區域創造稅收,可謂一舉多得。從京東的角度來講,回歸中關村也是企業發展的必然,京東總部位于北京的亦莊開發區,區域內以制造業、制藥、物流、新能源等產業為主,區域內同行業企業少,難以形成集群效應,同時由于北京的高校多位于中關村區域,實習生從學校到亦莊的往返通勤時間通常需要4小時,這為人員招聘極大的增加了難度。在購買翠宮飯店后,京東意圖將該項目改造成辦公項目提供給研發人員自用,一方面企業重新回歸中關村,另一方面也可極大的促進企業人員的招募。

  在京東購樓之前,2018年底的另外一個互聯網企業小米也同華潤聯合在昌平拿了地。昌平地塊為F2性質(以公共管理和公共服務、商業服務功能為主導,兼容居住建筑的混合用地),公建需占70%,住宅占30%。在這個項目中,小米不具備拿地資格,而F2以公建為主的土地性質則會導致開發商拿地意愿低,因此小米同華潤的合作可謂天作之合,一方面可滿足小米自建研發寫字樓的需求,另一方面雙方也可實現成本的分攤,減少了資金的壓力。

  此外,近期也傳出擁有今日頭條的“字節跳動”公司收購中關村大鐘寺中坤廣場的消息,如果消息確實,那么這將是互聯網公司在北京的又一單大宗物業成交,也是互聯網企業扎堆中關村的又一例證。中關村區域優質寫字樓項目稀少,租金在2018年底達到400元/月/平方米,較三年前已攀升36%,而空置率則多年以來維持在極低的狀態,2018年底的空置率更低至為0.3%,整個區域處于滿租狀態,在此背景下,選址中關村的互聯網企業只能無奈將各個部門分散在不同的寫字樓,然而這樣做的結果一不利于管理,二不利于各個部門之間的合作與互動,三不利于樹立良好的企業形象,因此互聯網企業對于大面積的自用寫字樓的需求變得越來越強勁。除了自身的辦公需求之外,一些準備上市的互聯網企業也需考慮企業的資產配置,擁有一些核心地段的寫字樓資產無疑可以成為一個加分項。

  北京正力圖把自己打造成中國的科技創新中心,因此政府從多個層面大力扶持互聯網高科技極其相關產業,京東的案例可見一斑。北京的核心物業資產一直供不應求,在以往的成交中,大多數的物業項目被收購之后便從交易市場上消失了,鮮有拿出來再賣的,這讓市場上可售的優質項目越來越少。也因此,項目用途的改造在北京也逐漸成為常態,將經營不善常年虧損的酒店或零售業態改作寫字樓,引入具有資金優勢且符合區域定位的企業進駐,可以從多個層面解決各方問題,這樣的做法不失為一個有益的嘗試。

    來源:和訊房產

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